Phân tích rủi ro khi đầu tư bất động sản(P1)

Sau khi nắm chắc những yếu tố thiết yếu để kiểm soát rủi ro pháp lý và rủi ro từ uy tín, năng lực CĐT, người mua bán bất động sản cần phải trang bị nền tảng kinh nghiệm để giảm thiểu rủi ro hiệu quả đầu tư.

Một dự án pháp lý rõ ràng, CĐT uy tín có chắc mang lại hiệu quả đầu tư hay không? Với kinh nghiệm hơn 20 năm giảng dạy, đầu tư BĐS, cố vấn chiến lược, đào tạo cho nhiều tập đoàn lớn, cùng với quá trình tổng kết thực tiễn thành công ở các dự án, chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân khẳng định những yếu tố trên chỉ là điều kiến cần chứ không phải điều kiện đủ để hấp dẫn đầu tư, nhất là trong bối cảnh thị trường như hiện nay.

Đâu là những rủi ro thường gặp liên quan đến hiệu quả đầu tư mà khách hàng cần lưu ý? Dưới đây là những rủi ro phổ biến qua chia sẻ của Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân.

1. Dự án bên trong tốt, bên ngoài xấu: Đây là trường hợp CĐT phát triển dự án tương đối bài bản. Nhưng để giảm giá đầu vào, họ phải chọn những khu đất xa trung tâm. Việc thiết kế, xây dựng nội khu đồng bộ ở một mức độ tương đối thì CĐT có thể thực hiện được. Nhưng họ không thể can thiệp vào những giá trị cộng hưởng bên ngoài. Môi trường xung quanh ô nhiễm, ngập nước, dân trí thấp, thiếu tiện ích, thưa thớt người…là những yếu tố kéo giá trị của dự án xuống. An ninh trật tự cũng là yếu tố cần lưu ý. Nếu ở chung cư có bảo vệ chuyên nghiệp thì an ninh tương đối đảm bảo; những khu nhà ở thấp tầng, đặc biệt liền kề sông, xa trung tâm, thành phần cư dân xung quanh phức tạp thì “thủy tặc” là vấn đề đáng ngại. Hầu như những dự án hiện nay CĐT đang cố gắng làm xong phần cần bán để lấy tiền, họ không chú trọng bán xong rồi để làm sao giá trị sản phẩm mà khách hàng đã mua tăng giá, mà muốn tăng giá phải nghĩ đến tiện ích và giá trị kết nối các dự án xung quanh, mà khách hàng hay gọi là công thức “AT” ăn theo. Nhìn chung tổng quan của các dự án hiện nay CĐT thiếu 1 cái nhìn hợp nhất, họ không có sự liên kết hoặc liên minh tạo nên liên kết vùng để đẩy và kéo 1 khu vực thành 1 khu phức hợp, nếu làm được điều này khách hàng hưởng lợi từ những dự án xung quanh.

2. Sản phẩm cạnh tranh quá nhiều: Ở đây có thể chia ra cạnh tranh nội khu và cạnh tranh với sản phẩm ở dự án khác. Để rõ hơn, có thể nêu 2 tình huống về cạnh tranh như sau:

VD1: CĐT quy hoạch dự án có trung tâm thương mại lớn và gần kề có nhà phố thương mại. Vậy việc kinh doanh các mặt hàng ở phố thương mại có bị trung tâm thương mại lấn át không? Đây là điểm mà khách hàng có ý định mua để đầu tư vừa cho thuê ở vừa kinh doanh phải đặc biệt lưu ý. VD2: Khách hàng muốn đầu tư căn hộ cao cấp để cho thuê. Trong một khu vực quy hoạch bài bản, CĐT có tiềm lực, nhưng nguồn cung căn hộ cao cấp ở đây đã quá dư thừa, biểu hiện là nhiều dự án gần đó căn hộ ế còn nhiều, tỉ lệ căn hộ “tối đèn”, không người ở rất cao thì liệu có hiệu quả không? Ở đây, nếu khách hàng quyết định mua thì khi nhận căn hộ, để cho thuê được phải hạ giá thuê, muốn bán lại cũng khó vì quá nhiều sản phẩm cạnh tranh

3. Rủi ro từ nhà quản lý: Đây là rủi ro khó kiểm soát, nhưng khách hàng cần biết để có dự liệu trước. VD1: Hiện nay, theo quy định thu nhập từ cho thuê BĐS phải chịu thuế thu nhập nhưng thực tế vẫn còn chưa chặt chẽ. Khi nguồn thuế thu nhập được cơ quan chức năng siết chặt sẽ ảnh hưởng đến nguồn thu của chủ sở hữu, qua đó tác động đến giá trị BĐS. VD2: Quy trình đầu tư dự án được rút ngắn, nhà nước có những ưu đãi làm giảm giá thành sản phẩm mới. Khi đó sản phẩm BĐS đã mua trước đó sẽ bất lợi khi cạnh tranh với sản phẩm mới.