Lấy lý do không đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận bán “lúa non” đất dự án hoặc buộc bắt tay liên doanh liên kết với các công ty khác… để cùng thực hiện dự án với tỉ lệ “ăn chia” đã được thoả thuận trước.
Đơn cử là vụ việc gần đây của Tổng công ty Thành An (Binh đoàn 11) với hai dự án đất tại khu đất chung cư Nhân Chính (Thanh Xuân) và dự án 21 Lê Văn Lương.
Trong đó, dự án chung cư Nhân Chính với diện tích 9.174,3m2, vốn là đất quốc phòng được chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở cho các cán bộ, chiến sỹ quân đội. Tuy nhiên, ngay sau khi được giao thực hiện, ngày 1/6/2009, Tổng công ty Thành An lại ngay lập tức ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh với Công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 41 (Công ty 41). Theo đó, Tổng công ty Thành An sẽ góp vốn bằng quyền sử dụng phần đất này, quyền đầu tư dự án và các chi phí đã đầu tư cho dự án. Còn phía công ty 41 sẽ góp bằng các chi phí đầu tư xây dựng, kinh doanh khai thác dự án và chi phí khác liên quan đến việc thực hiện dự án phát sinh. Kết quả của bản hợp đồng này là phía Tổng công ty Thành An sẽ được phân chia một khoản lợi nhuận cố định trước thuế có giá trị là 100 tỷ đồng.
Tiếp đó, dự án tại số 21 Lê Văn Lương có diện tích 5.000 m2 cũng được "bán lúa non" thông qua hình thức hợp tác đầu tư tương tự cho công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư xây dựng nhà Ba Đình, lấy 150 tỷ đồng lợi nhuận cố định trước thuế. Do vậy, nếu tính theo giá thị trường, giá trị đất trong hai dự án trên lớn hơn rất nhiều so với số tiền mà Tổng Cty Thành An thu được từ việc “hợp tác đầu tư”. Đây chỉ là một trong rất nhiều trường hợp bán đất “lúa non” đang diễn ra trên thị trường bất động sản.
Luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc công ty Luật Basico cho biết :“Hiện nay tình trạng góp vốn, định giá không đúng giá thị trường diễn ra khá phổ biến bởi trong quan hệ kinh tế, kinh doanh người ta đều có thể biết được giá trị của nó bao nhiêu nhưng khi mang đi tính thì người ta chỉ áp mức nhất định còn lợi ích lớn hơn người ta sẽ xử lý bằng cách khác. Trong khi đó, pháp luật chưa có một quy định cụ thể nào về vấn đề này mà chỉ quy định chung chung như HĐQT công ty có đất mang góp vốn và các bên liên quan phải có trách nhiệm định giá tài sản mang đi góp vốn mà không đưa ra giới hạn cụ thể như mức tối thiểu, tối đa bao nhiêu. Còn đối với các công ty cổ phần không có quy định nào cụ thể nào mà các bên tham gia tự thoả thuận một mức giá hợp lý”.
Ngoài ra, theo ông Đức hiện nay, công tác định giá đất đang rất bấp cập bởi theo cách thẩm định giá của trung tâm định giá (Bộ tài chính) hoặc theo khung giá đất nhà nước quy định thì không dành cho quan hệ, giao dịch góp vốn mà chỉ dành cho thu hồi đất bồi thường còn giao dịch góp vốn bị loại trừ. Đáng lý ra phải có một cơ quan trung gian đứng ra định giá trên cơ sở nhiều yếu tố có thể chuyển nhượng, có thể tính thành tiền theo giá thị trường làm cơ sở nào đó để góp vốn mới đảm bảo quyền lợi các bên tham gia góp vốn.
GS.TS Đặng Hùng Võ – nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường cho rằng, lâu nay nhiều doanh nghiệp nhà nước nắm giữ khu đất vàng đã sử dụng nhiều hình thức bán đất lúa non để thu lợi. Phổ biến dưới dạng cho thuê đất dài hạn với tiền thuê đất thấp phù hợp với giá nhà nước, thế nhưng để thuê được mảnh đất đó trên thị trường tiền thuê rất cao và khoản chênh lệch là không chứng minh được.
Vì vậy, nhà nước cần phải rà soát thật kỹ việc sử dụng các quỹ đất dự án xem các ông chủ thực sự đang chuyển đổi như thế nào trong thời gian vừa qua và đưa ra các biện pháp xử lý cụ thể.
Bên cạnh đó, trước khi cấp phép dự án, các cơ quan quản lý cần phải kiểm tra năng lực thực sự của chủ đầu tư và phải có quy trình kiểm tra chặt chẽ trong việc phê duyệt và chuyển mục đích của các dự án đã phê duyệt theo hướng khuyến khích doanh nghiệp đúng như chính sách của nhà nước.
Anh Đào
