Giá thuê "lao dốc"
Theo khảo sát, giá thuê văn phòng từ đầu năm 2010 đến nay liên tục giảm. Vào thời điểm hiện tại, theo báo cáo phân tích về thị trường văn phòng của một số công ty tư vấn bất động sản, thị trường đang ghi nhận mức giá thuê trung bình của văn phòng hạng A khoảng 41- 42 USD/m2. Đây là mức thuê thấp nhất kể từ năm 2008 trở lại đây.
Giá thuê văn phòng liên tục chạm đáy và chưa có tín hiệu khả quan nào trong giai đoạn trước mắt đến hết quý II-2011. Hiện nay nhiều văn phòng cho thuê đang phải áp dụng mức giá hạng A bằng với giá hạng B, đẩy lùi giá hạng B xuống hạng C so với giai đoạn 2008 - 2009.
Tính trung bình, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội và TP.HCM đã giảm mạnh so với 3 năm trước đây, TP. HCM giảm 50% còn Hà Nội giảm khoảng 30%.
Trong những năm qua, thị trường văn phòng luôn chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ nguồn cung mới từ những dự án lớn tại cả hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Trong thời gian trước mắt, sự xuất hiện của một số dự án mới như: Keangnam, Charmvit Tower... sẽ đẩy diện tích sàn trống tăng lên, chưa kể một số dự án khác sắp sửa ra mắt.
"Thừa" văn phòng, khách hàng "đắc lợi"
Ông John Gallander, đại diện Knight Frank Việt Nam nhận định, trong năm 2011 sẽ có khoảng 150.000-200.000 m2 mặt bằng văn phòng sẽ được đưa vào thị trường, trong đó tập trung chủ yếu vào khu vực phía Tây Hà Nội. Theo tính toán, đến quý IV/2013, hàng loạt các dự án đi vào hoạt động sẽ cung cấp thêm hơn 80.000 m2 diện tích văn phòng tại đây.
Cụ thể, với dự án Keangnam Land Mark Tower và Crown Plaza, mỗi dự án dự kiến sẽ đưa vào thị trường 16.000 m2 diện tích văn phòng mới, trong khi Charmvit Tower cũng góp thêm vào nguồn cung này 53.000 m2.
Diện tích sàn tăng nhanh trong bối cảnh các dự án phía Tây vẫn đang trong giai đoạn tiến hành, chưa đồng bộ, khiến cho khu vực này dễ rơi vào trạng thái “dư cung.” Ngược lại, khu vực nội đô lại đang có xu hướng giảm nguồn cung văn phòng hạng A.
Theo ông Nathan Cumbridge – Phó Giám đốc Dịch vụ cho thuê văn phòng CBRE Việt Nam, trong giai đoạn khoảng 2 năm tới, tại khu vực các quận trung tâm Hà Nội sẽ không xuất hiện tòa nhà văn phòng nào mới. Nguồn cung chủ yếu được giao dịch trên thị trường vẫn sẽ là số văn phòng trống hiện tại của các dự án đang được tiến hành xây dựng hoặc mới hoàn thiện như BIDV Tower, Capital Tower… Diện tích còn trống của văn phòng hạng A tại đây ước tính khoảng 5.000 m2.
Về xu hướng, khách hàng vẫn sẽ nghiêng về việc lựa chọn các văn phòng tại khu vực nội đô với những tiện ích về mặt giao thông cũng như hệ thống hạ tầng đã phát triển ổn định và đồng bộ.
Hiện tại, giá thuê trung bình của cả hai phân khúc văn phòng dao động từ 41-42USD/m2/tháng cho hạng A và 27-28USD/m2/tháng cho hạng B. Tuy nhiên, nguồn cung quá lớn cũng trực tiếp tạo sức ép lên chủ đầu tư các tòa nhà, buộc họ phải lựa chọn, hoặc giảm giá thuê để lấp đầy tòa nhà hoặc giữ giá thuê và đối mặt với việc một phần diện tích tòa nhà sẽ bỏ trống.
Sự sụt giảm về giá thuê văn phòng tại Hà Nội năm 2010 cùng với nguồn cung dồi dào của mảng thị trường này đã được các công ty tư vấn bất động sản dự báo về nguy cơ của một cuộc khủng hoảng "thừa" trong thời gian tới.
Chính áp lực này đã khiến các chủ đầu tư phải tính toán, cân nhắc và thay đổi chiến lược kinh doanh, áp dụng một số biện pháp: giảm giá thuê trực tiếp hoặc ưu đãi một số hạng mục khác... cũng như nỗ lực hơn trong việc tìm kiếm, thuyết phục khách hàng ký hợp đồng dài hạn.
Tuy nhiên, theo nhận định của Kninght Frank, trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh, kèm giá cả có xu hướng giảm thì tỷ lệ lấp đầy văn phòng cho thuê có thể sẽ được cải thiện tại một số dự án do khách hàng sẽ có nhu cầu cải thiện diện tích nơi làm việc cho mình. Do đó, nguồn cung sẽ có thể bị dư thừa trong một hai năm đầu, song từ 3 - 5 năm tới, tỷ lệ lấp đầy chắc chắn sẽ tăng lên đáng kể.
Trước sức ép về sự gia tăng nguồn cung, trong khoảng thời gian tới, khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn về địa điểm, vị trí và giá cũng sẽ "mềm" hơn nhiều so với hiện nay. Đây sẽ là thời điểm thuận lợi để lựa chọn địa điểm làm việc thuận lợi, ký hợp đồng dài hạn với giá thuê mà cách đây 2-3 năm trước có nằm mơ cũng không thấy.
Sau những năm tháng chủ đầu tư "làm mưa làm gió" trên thị trường văn phòng, giờ đây phân khúc văn phòng cho thuê đang dần thuộc về phía khách hàng với nhiều lựa chọn và ưu đãi khác nhau. Đây cũng là một tín hiệu đáng mừng cho khách hàng nhưng cũng là bài toán "hóc búa" cho các các chủ đầu tư trong việc thay đổi chiến lược kinh doanh và tính toán, định vị xu hướng khách hàng trong thời gian tới.
Hiền Lương
